實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)為了解決資金上的壓力，通過(guò)以房抵工程款方式，解決工程欠款問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)所抵的房屋，施工方并非是將房屋作為自持，而更多的是作為對(duì)外銷售“變現(xiàn)”的目的。但由于施工方并沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)，最終仍是以房地產(chǎn)企業(yè)名義對(duì)外銷售，只不過(guò)房款直接支付給施工企業(yè)，或者由房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)付給施工方。那么，房地產(chǎn)企業(yè)與施工方所簽訂的抵房協(xié)議是否確認(rèn)企業(yè)所得稅收入的實(shí)現(xiàn)?所抵償?shù)姆课葑罱K銷售價(jià)格高于或低于抵償價(jià)形成的的差額又應(yīng)當(dāng)如何企業(yè)所得稅處理?以房抵工程款是否預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利?

　　首先，在會(huì)計(jì)處理上，確認(rèn)銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的條件：房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格;簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制;收入的金額能夠可靠地計(jì)量，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入，且相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已發(fā)生或?qū)�發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)企業(yè)以房屋抵償債務(wù)的協(xié)議，而非簽訂房屋銷售合同。從產(chǎn)權(quán)法來(lái)講，產(chǎn)權(quán)仍屬于房地產(chǎn)企業(yè)，并且商品房仍在房地產(chǎn)企業(yè)控制之下。因此，以房抵工程款，在會(huì)計(jì)上，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)會(huì)計(jì)收入實(shí)現(xiàn)。

　　其次，在企業(yè)所得稅上，房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的前提條件是“已完工產(chǎn)品”。企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案、已開(kāi)始投入使用或已取得初始產(chǎn)權(quán)證明這些條件其中之一，即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。銷售已完工產(chǎn)品，在銷售時(shí)一般都要簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，因采取的銷售方式不同，企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的方法也不同：1.采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)：于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這里的“取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日”一般是指書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天，未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成(所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移)的當(dāng)天。2.采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)：按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)：按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。5.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)：屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。6.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)：屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)的幾種情況來(lái)看，以房抵工程款協(xié)議，而非房屋銷售協(xié)議，因此不能確認(rèn)企業(yè)所得稅收入實(shí)現(xiàn)。以房抵工程款，最終房屋銷售價(jià)格是由施工方確定，以房抵工程款類似于“視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”。因此，企業(yè)所得收入確認(rèn)：如果銷售合同約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，應(yīng)按銷售合同中約定價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果銷售合同約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　以房抵工程款，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，視同預(yù)收了房款。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))的規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以，對(duì)所抵房屋屬于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以房抵工程款應(yīng)視同預(yù)收房款，應(yīng)當(dāng)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利。但如果所抵房屋是已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，但房屋又沒(méi)交付或簽訂銷售合同又應(yīng)當(dāng)如何處理?由于房屋未最終銷售，會(huì)計(jì)上不確認(rèn)收入;由于房地產(chǎn)企業(yè)未最終與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同，所以也不確認(rèn)企業(yè)所得稅收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利僅是針對(duì)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)收房款要先預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利，但對(duì)現(xiàn)房銷售預(yù)收的房款，在沒(méi)有簽訂合同的情況下，一方面不確認(rèn)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利;另一方面不確認(rèn)企業(yè)所得稅收入實(shí)現(xiàn)。

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